المواد التسويقية للمشاريع على الخارطة في السعودية: دليل لإطلاقات وافي

إطلاق مشروع على الخارطة يُباع تقريبًا بالكامل من خلال الصور. منظور الواجهة على سور الموقع، ومنظور اللوبي في البروشور، والمخطط الذي تدرسه العائلة في البيت، والفيلم على شاشة مركز المبيعات، كلها تصف مبنى لم يُبنَ بعد. وفي السعودية يخضع البيع على الخارطة لإطار ترخيص تديره الهيئة العامة للعقار عبر منصة وافي.

هذا الدليل يقدم أمرين. الأول: ما تقوله مصادر الهيئة الرسمية مما يمس التسويق، مع رابط لكل مصدر، وما لا تجيب عنه هذه المصادر. والثاني: نصيحتنا كاستوديو تصوير معماري ثلاثي الأبعاد لإنتاج مناظير وبروشور ومخططات متطابقة مع بعضها ومع عقد البيع. الجزء الأول ملخص لمصادر عامة وليس استشارة قانونية، والجزء الثاني ممارسة مهنية وليس نظامًا.

ماذا تقول المصادر الرسمية عن تسويق المشاريع على الخارطة

هذه النقاط تحققنا منها على موقع الهيئة العامة للعقار نفسه. اقرأ النص الكامل من الروابط، لأن الصياغة الدقيقة مهمة والأنظمة قد تتغير.

• لا إعلان قبل ترخيص المشروع. تنص المادة الثالثة من نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة على أنه لا يحق لأي مطور مزاولة النشاط إلا إذا كان مقيدًا في سجل قيد المطورين، ولا يحق الإعلان عن هذه المشاريع في وسائل الإعلام المحلية أو الخارجية، ولا إقامة معارض لها والدعوة إليها، إلا إذا كان المشروع مرخصًا له من الجهة المختصة.
• ترخيص التسويق قد يسبق ترخيص المشروع. تذكر المادة الثامنة من اللائحة التنفيذية للنظام (النسخة الإنجليزية على موقع الهيئة) أن للمطور أن يطلب ترخيص تسويق للمشروع العقاري قبل ترخيص المشروع على الخارطة، وأن الطلب يشمل التصاميم المعمارية والمخططات الهندسية.
• المشتري يستلم المخططات الفعلية. تنص المادة الرابعة عشرة من اللائحة نفسها على أن يزوّد المطور المشتري أو المستأجر بكل المخططات والرسومات الفعلية للوحدة، وأن ينفّذ المشروع وفق المواصفات المتفق عليها في العقود.
• الوسيط العقاري يلتزم بأنظمة الوساطة أيضًا. تنص المادة التاسعة من اللائحة على أن يلتزم الوسيط العقاري عند تسويق مشاريع على الخارطة بنظام الوساطة العقارية ولائحته. واللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية (النسخة الإنجليزية) تلزم الوسيط ومقدم الخدمة العقارية بالحصول على ترخيص إعلان عقاري لكل إعلان، وجدول مخالفاتها يذكر عدم إدراج اسم المرخَّص له أو رقم ترخيصه في الإعلان عن العقار.
• وافي هي منصة الترخيص. صفحة منصة وافي للبيع والتأجير على الخارطة على موقع الهيئة تصفها بأنها مكان تقديم طلبات التأهيل والحصول على التراخيص وخدمات ما بعد الترخيص. ويمكن أيضًا الاستعلام عن المشاريع المرخصة في البيع والتأجير على الخارطة من موقع الهيئة.

ما لم نستطع التحقق منه

لم نجد صفحة رسمية تحدد مثلًا الصيغة التي يجب أن تظهر على المنظور، أو هل يجب طباعة رقم الترخيص على كل صفحة في البروشور، أو كيف يطبَّق ترخيص تسويق المشروع وترخيص الإعلان لكل إعلان معًا على حملة واحدة. ولن نخمّن.

قبل نشر أي مادة، تأكد من المتطلبات الحالية مع الهيئة العامة للعقار ومنصة وافي ومع مستشارك القانوني. افعل ذلك مبكرًا، لأن نقل خانة الترخيص أو صيغة التنبيه في بروشور جاهز أمر بسيط، أما إعادة إنتاج مجموعة مناظير لأن التصميم الخطأ نُشر فمكلف.

نصيحتنا: خطط المناظير حول الترخيص لا حول حفل الإطلاق

المناظير تُطلب عادة قبل أي إعلان بوقت طويل: لدراسة الجدوى، واجتماعات المستثمرين والبنوك، واعتمادات التصميم، وملف الترخيص نفسه. نقترح تقسيم العمل إلى مرحلتين واضحتين:

1. مجموعة داخلية. مناظير الواجهات الأساسية، ومنظور للمخطط العام، ومخططات الوحدات النموذجية، من النموذج الحالي للاستخدام الداخلي والترخيص. تُكتب عليها كلمة «داخلي» ولا تُرسل للوسطاء أو المنصات العقارية أو وسائل التواصل.
2. مجموعة للنشر. بعد أن يؤكد مستشارك أن المشروع يمكن تسويقه، تُجهّز المناظير المعتمدة للبروشور والموقع وأسوار الموقع والمنصات والواتساب، وفيها مسبقًا الصيغ وبيانات الترخيص التي يطلبها مستشارك.

بهذا لا ينشر فريق المبيعات منظورًا تشويقيًا في سناب شات قبل وصول الترخيص بأسبوع.

اكتب «تصوّر فني» على كل منظور

هذه توصيتنا، وليست نصًا من نظام. كل منظور لمشروع لم يُبنَ بعد هو تصوّر فني، ويجب أن يُذكر ذلك على الصورة نفسها، لا في الصفحة الأخيرة من البروشور فقط. سطر قصير مثل «تصوّر فني، والمواصفات النهائية حسب عقد البيع» يبقى مع الصورة عندما يعيد أحدهم إرسالها في الواتساب.

والكتابة الواضحة لا تكفي وحدها:

• الأثاث والديكور يظهران كتوضيح إذا لم يكونا جزءًا من الوحدة المسلَّمة.
• التشجير يُرسم بحجم يمكن أن يصل إليه في وقت معقول بعد التسليم، لا بعد سنوات طويلة.
• الإطلالات والجيران تتبع ما يسمح به مخطط الموقع. إذا كان البناء مسموحًا في الأرض المجاورة فالأفق المفتوح يضلل المشتري.
• المراحل والمرافق المستقبلية تُكتب عليها «مستقبلية» في منظور المخطط العام، دون الإيحاء بموعد افتتاح.

اجعل المناظير والبروشور والمخططات والعقد متطابقة

المادة الرابعة عشرة من اللائحة تذكير مفيد: المشتري يستلم المخططات والرسومات الفعلية لوحدته. إذا اختلف مخطط البروشور عن المخطط ثلاثي الأبعاد وعن مخطط العقد، سيلاحظ المشتري ذلك، وسيقضي فريق المبيعات وقته في شرح الفرق.

نصيحتنا لتبقى القصة واحدة في كل المواد:

• نموذج واحد لكل شيء. المناظير والمخططات والبروشور وأي فيلم أو جولة تخرج من نفس نموذج SketchUp أو Revit، فيطابق المطبخ في المنظور المطبخ في المخطط.
• المساحات من المخططات المعتمدة. مساحات الوحدات والغرف وعمق البلكونات في البروشور تُنقل من المخططات المقدمة للترخيص، لا من فكرة أولية أو ورقة مبيعات.
• قائمة مواصفات واحدة. التشطيبات في المناظير تطابق المواصفات التي يشير إليها عقد البيع. إذا كان سطح المطبخ المسلَّم عاديًا فالمنظور يُظهره كذلك، وأي ترقية تظهر مكتوبًا عليها «اختياري».
• مراجعة العقد في النهاية. قبل الطباعة يقارن شخص من فريقك مخططات البروشور بالمخططات المرفقة بنموذج عقد البيع، صفحة صفحة.

وإذا كنت تجهّز جولة أو فيلمًا أيضًا، فمقالنا عن الجولة الافتراضية 360 لبيع المشاريع على الخارطة يشرح كيف تدخل في نفس المجموعة.

رقّم كل ملف عند تغيّر التصميم

تصاميم المشاريع على الخارطة تتغير: يُعدَّل توزيع الوحدات، أو تُستبدل مادة الواجهة، أو يُضاف دور بعد الاعتمادات. الخطر ليس في التغيير نفسه، بل في بقاء المناظير القديمة متداولة.

• كل ملف يحمل رقم إصدار وتاريخًا في اسمه، والبروشور يحمل سطر إصدار في الصفحة الأخيرة.
• سجل تغييرات قصير يوضح المناظير والمخططات التي يمسها كل تعديل.
• أعد إنتاج ما تغيّر فقط من النموذج المحدّث، لتبقى بقية المجموعة متطابقة.
• اسحب الملفات القديمة من كل مكان. الموقع والمنصات العقارية ومجلدات الوسطاء وكتالوج الواتساب وشاشة مركز المبيعات. مجلد مشترك واحد فيه المجموعة الحالية فقط يسهّل ذلك كثيرًا.
• احتفظ بالإصدارات القديمة بتواريخها، في حال سأل مشترٍ لاحقًا عمّا عُرض عليه وقت الحجز.

ما الذي يبحث عنه المشتري في السعودية

ضمن هذه الحدود، يجب أن تبيع المناظير أيضًا. في بيوت العائلات بالمملكة، هذه النقاط تستحق العناية:

• فصل الضيوف عن العائلة: أين المجلس، وهل للضيوف مدخل مستقل، وكيف تبقى معيشة العائلة خاصة.
• ضوء حقيقي: شمس قوية وظل عميق وخامات مقنعة، لا سماء رمادية ناعمة.
• المخطط العام: أين تقع الوحدة، وما الذي يُبنى في كل مرحلة، وما المخطط له لاحقًا.
• مخططات سهلة القراءة: مخطط ثلاثي الأبعاد واضح بأثاث بمقاسه الحقيقي بجانب المخطط ثنائي الأبعاد بالأبعاد. مقالنا عن المخططات ثنائية وثلاثية الأبعاد يقارن بينهما.
• بروشور يُقرأ على الجوال: أغلب البروشورات تُفتح ملف PDF في الواتساب، فيجب أن يُقرأ التصميم على شاشة صغيرة كما يُقرأ مطبوعًا.

ماذا نحتاج منك

لعرض سعر مجموعة مناظير لمشروع على الخارطة نطلب نموذج SketchUp أو Revit (يفضّل إصدار 2024) أو مخططات CAD وPDF، وقائمة المواد والمواصفات، وهوية علامتك، وأنواع الوحدات المطلوبة، وأين ستُستخدم كل مادة. ويفيدنا أن تخبرنا بمرحلة الترخيص التي وصل إليها المشروع، لنخطط المجموعة الداخلية ومجموعة النشر. الملفات الكبيرة يمكن مشاركتها برابط Drive أو WeTransfer.

ننتج المناظير والمخططات ثلاثية الأبعاد، ويمكننا تصميم بروشور المشروع العقاري من نفس الملفات، فتطابق المخططات المطبوعة المناظير. اقرأ المزيد في صفحات التصوير المعماري ثلاثي الأبعاد والرندر ثلاثي الأبعاد وتصميم البروشور والكتالوج. كل مشروع نسعّره حسب نطاقه، وجولات التعديل مشمولة في كل عرض سعر.

أرسل مخططاتك لعرض سعر

إذا كنت تجهّز إطلاق مشروع على الخارطة في الرياض أو جدة أو الدمام أو أي مدينة في المملكة، أرسل مخططاتك واستلم عرض السعر خلال 48 ساعة. استخدم نموذج المشروع واذكر أنواع الوحدات وموعد الإطلاق المستهدف ومرحلة الترخيص. وإذا أردت رؤية أعمال حقيقية أولًا، اطلب جولة خاصة على أعمالنا في نفس النموذج.